青阳县蓉东片区北单元控制性详细规划文本
【编辑日期:2015/6/12 9:10】  【来源:县住建委】  【阅读次数:次】  【 关 闭 】

第一章    

1.1 概述

1、为贯彻《青阳县城市总体规划(调整)》(2007-2020意图,顺利实施《青阳县城蓉东片区北单元控制性详细规划》,指导青阳县蓉东片区北单元的开发建设,特制定本规划文本(以下简称文本)。

2、《青阳县城蓉东片区北单元控制性详细规划》文本是青阳县蓉东片区北单元城市建设和发展的法定指导性文件。凡在此单元规划控制区范围内进行的各项建设活动,均应遵照《中华人民共和国城乡规划法》的规定,执行《青阳县城蓉东片区北单元控制性详细规划》。

1.2 技术规定

此文本与规划图件,具有同等法律效力,两者同时使用,不可分割。规划区规划范围内各类建设项目,均应符合本文本和图件的规定和要求。

1.3 适用范围

1、本控制性详细规划的范围为:青通河以东,城东河以西,318国道以南,木镇路以北。规划用地总面积为179ha

2、文本适用于本次规划确定的179ha范围内各地块和各类用地的土地使用、各类建筑物和构筑物的新建及改、扩建的建设管理工作。

1.4 规划原则

1、因地制宜原则;

2、以人为本原则;

3效益综合原则;

4、弹性原则;

5、近远期结合原则;

1.5 规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》(200811日施行);

2、《城市规划编制办法》(2006年);

3、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90);

4、《城市居住区规划设计规范》(GB50180---93(2002年版)

5、安徽省《城市控制性详细规划编制规范》(DB34/T547-2005);

6、《青阳县城市总体规划(调整)》(2007-2020年);

7、其它相关的国家、省、市政策法规、规划标准与技术规范。

1.6 强制性内容

1、文本中,细则下加横线的部分为强制性内容。

2、本规划中单元的主导属性、总人口容量、城市黄线、城市绿线、城市黄线、城市蓝线以及公益型公共设施控制规定,地块的建筑限高、绿地率等为强制性内容。

1.7 规划批准

本控制性详细规划经青阳县人民政府城市规划行政主管部门批准后实施。规划范围内的建设活动必须符合本规划要求,因某种原因必须对本规划的某些内容进行局部修改调整时,需经青阳县人民政府城市规划行政主管部门批准,并报经池州市规划行政主管部门同意后,方可编制修改方案,并按法定审批程序报批。

 1.8 生效日期

文本自批准之日起生效实施。

1.9  成果构成

规划成果由规划文本、规划图件(含分图图则)及规划附件(规划说明和基础资料汇编)三部分组成。

1.10  解释权属

本规划的解释权归属青阳县人民政府城市规划行政主管部门。

第二章   单元控制规划

2.1条 主导属性

本单元的主导属性为居住、公建,禁止建设工业项目。

2.1  空间结构与发展定位

规划将单元划分为南、北、中三个片区。

南部片区:青阳县的商业核心区。

中部片区:环境宜人、景观优美、配套设施齐全、适宜人居的现代居住区。

北部片区:旅游服务、商业等对外服务区。

2.3条 单元控制规划

2.3.1条 土地利用的总体布局规划

1、合理布局生活居住用地

1)规划居住用地的规模为56.36ha

2)规划保留了现状幼儿园和蓉城镇第一小学。规划保留的幼儿园是为商业片区居住人口服务的,新建居住区应该按照规范配置幼儿园,保留幼儿园规模为0.53ha;保留的现状蓉城镇第一小学规模为2ha

2、完善公共服务设施建设

规划的公共服务设施分两类布局:

一是为县城居民服务的商业中心,主要有商业金融业用地、商住用地、市场用地、办公用地等。用地规模为40.3 ha

二是为居民生活提供便利的单元公共服务设施与配套设施。主要有商业设施、社区中心、社区卫生服务站、集贸市场等。用地规模为5.36ha

3、市政公共设施布局

规划保留了原有的加油站。用地规模为0.33ha。另布置社会停车场三处,占地1.97ha

2.3.2条 人口总量控制

规划确定本单元人口总容量为22.5万人。

2.3.3条 土地利用的总量构成与总量平衡

根据土地利用的总体布局,明确规划用地内的各类用地的总量及人均指标,各类用地的面积和用地构成详见下表。

土地利用的总量构成与总量平衡一览表

序号

用地代码

用地名称

规划

大类

中类

小类

面积(ha

比例(%

人均

M2/人)

1

R

居住用地

56.36

31.49

28.18

R2

二类居住用地

53.83

30.07

—— 

R22

小学、幼儿园

2.53

1.42

—— 

2

C

公共设施用地

41.06

22.94

20.53

C1

行政办公用地

1.96

1.09

—— 

C2

商业金融业用地

18.59

10.39

—— 

C25

旅游服务业用地

16.14

9.02

C26

市场用地

3.28

1.83

C5

医疗卫生用地

0.98

0.55

—— 

C7

文物古迹用地

0.11

0.06

3

CR

C2R2

居住商业混合用地

4.60

2.57

2.30

4

R/C

R2/C2

居住商业兼容用地

9.69

5.41

4.84

5

S

道路广场用地

40.17

22.44

20.08

S1

道路用地

38.20

21.34

—— 

S3

社会停车场用地

1.97

1.10

—— 

6

U

U2

U29

加油站用地

0.33

0.18

0.17

7

G

绿地

26.79

14.97

13.40 

G1

公共绿地

24.66

13.78

—— 

G2

生产防护绿地

2.13

1.19

—— 

8

规划总用地

179.00

100

89.5

2.3.4条 公益型公共设施控制

本次规划单元级公益型公共设施主要为医院、社区服务中心、停车场、加油站、农贸市场、小学等。

单元级公益型公共设施控制一览表

设施名称

用地面积(ha

建筑面积(㎡)

备注

社区卫生服务站

0.60

50007000

现状医院改扩建

社区中心

1.72

800010000

停车场

1.97

可兼作公交场站

加油站

0.33

500800

农贸市场

0.31

15003000

小学

2.00

800012000

可对单元外服务

2.3.5条 用地相容性与容量浮动控制

对单元内各类地块进行用地相容性控制与容量浮动控制,以单元总量控制为基础,赋予单元内各地块开发容量较大的灵活性,确定地块开发强度弹性控制指标,增加控规的指导性。详见下表:

用地相容性控制一览表

用地性质

(大类)

主导属性

(中类)

允许相容用地性质

(小类)

相容部分总建筑面积最大可占比列

备注

R

R2

C1.C2.C3.C4

20%

C

C2

R2.C1.C3.C4.C5

30%

C3C5类需通过审查

C26

R2.C1.C2

10%

C25

R2.C1.C2.C3.C4

40%

C1为旅游相关办公设施,C3需通过审查

S

S1

——

——

S31

C1

5%

C1为公交场站办公

U

U29

C1

5%

C1为加油站办公

G

G1

——

——

G2

C1.C2

10%

C1.C2为景观建筑

容量浮动控制一览表

类型

基准容量

浮动容量

最高容量

备注

多层为主居住地块

1.2

0.4

1.6

根据需求可适量建设小高层建筑

商业金融业地块

2.5

0.5

3.0

旅游服务业地块

1.0

0.5

1.5

可适量建设高层,但建筑密度应控制低于30

2.3.6条 道路交通控制

1、道路系统控制

规划用地内形成过境公路、“两横一纵”的主干道、“两横四纵”的次干道、“两纵一横”的支路、步行道路和弹性控制道路的路网体系。

过境公路为:318国道,规划道路红线宽度控制为50米、道路断面为三块板。规划在318国道的建筑红线(90米)范围内修建一条辅道,辅道路面宽度为8米。

“两横一纵”的主干道为:木镇路、天柱路和七布泉路。木镇路道路红线宽度控制为55米,道路断面为三块板;天柱路道路红线宽度控制为42米,道路断面为三块板;七布泉路道路红线宽度控制为36米,道路断面为两块板。

“两横四纵”的次干道为:“两横”为九华东路和碧潭路。道路红线宽度分别控制为18米和24米。“四纵”为富阳路、碧桃路、蓉城路、河西路。道路红线宽度分别为24米、24米、18米、18米。次干道的道路断面都为一块板形式。

“一横三纵”的支路为:步行街和五星路、财贸巷、九莲巷。步行街是步行道路,道路红线宽度为10米;五星路道路红线宽度控制为18米;财贸巷和九莲巷道路红线宽度控制为12米。道路断面都为一块板。规划对单元内其余支路实行弹性控制。

结合滨水绿地和城市绿化廊带规划设置了景观步行道。

道路规划建设控制一览表

序号

道路名称

道路等级

道路起讫点

长度(米)

道路红线宽度(米)

建筑红线宽度(米)

横断面型式

备注

1

318国道

过境公路

蓉城路东河

1215

50

90

三块板

东西向

2

木镇路

主干路

蓉城路河西路

1707

55

55

三块板

东西向

3

天柱路

主干路

318国道木镇路

1341

42

52

三块板

南北向

4

七布泉路

主干道

蓉城路河西路

1077

36

48

两块板

东西向

5

九华东路

次干路

蓉城路河西路

1367

24

30

一块板

东西向

6

富阳路

次干路

318国道木镇路

1385

24

32

一块板

南北向

7

碧桃路

次干路

七布泉路木镇路

883

24

32

一块板

南北向

8

碧潭路

次干路

蓉城路河西路

1096

18

28

一块板

东西向

9

蓉城路

次干路

318国道木镇路

1480

18

26

一块板

南北向

10

河西路

次干路

七布泉路木镇路

687

18

26

一块板

南北向

11

五星路

支路

九华东路木镇路

237

18

26

一块板

南北向

12

财贸巷

支路

九华东路木镇路

419

12

16

一块板

南北向

13

九莲巷

支路

碧潭路木镇路

667

12

16

一块板

南北向

14

步行街

支路

蓉城路天柱路

845

10

14

一块板

东西向

2、道路交通设施控制

规划保留现状木镇路北侧的停车场,并结合现状废弃地扩大规模,规划停车场占地1.17公顷,可提供350个标准泊车位;规划商业片区中心设置公共停车场一处,位于步行街北侧,财贸巷东侧,占地0.45公顷,可提供130个标准泊车位;规划在碧潭路北侧结合社区中心布置一处可兼供城市公交停放的停车场,占地0.23公顷

此外,在规划地块的指标中根据各类不同性质用地配置适当的机动车停车场库,停车泊位配建比详见“青阳县蓉东片区北单元规划控制指标一览表”。规划范围内不同用途的建筑物在改建、扩建和新建时,必须设置配建停车场(),并符合下表的规定。

地块停车场(库)配建车位控制指标

序号

建筑类型

计量单位

机动车

自行车

1

低层住宅

车位/

1.0

1.0

1

多层住宅

车位/

0.30.5

1.5

2

小高层住宅

车位/

0.6

1.5

3

办公楼

车位/百平方米建筑面积

0.6

2.0

4

文化娱乐设施

车位/百平方米建筑面积

0.8

3.0

5

商业服务设施

车位/百平方米营业面积

0.5

5.0

注:1、表中配建停车设施控制标准为配建停车位的最低指标。

2、表中未列出的类型,其停车位配建指标参考表中相近类别的指标执行。

3、停车场用地面积:小汽车按每车位25--30m2计算;停车库建筑面积,小型汽车按每车位30--35 m2计算。

3、道路工程控制

1)主要道路控制点的坐标控制

对各级道路的道路中心线交汇点进行坐标控制,主要道路控制点的控制坐标详见道路工程控制图。

2)主要道路控制点的标高控制

主要道路控制点的标高控制应结合道路的竖向设计进行。城市道路的最小纵坡应满足道路排水的要求,道路的最小纵坡不得小于2‰,道路其他纵坡、坡长均应满足相关技术规范的规定要求。

主要道路控制点的控制标高详见道路工程控制图。

4、道路交通的特殊控制

1)道路交叉口形式控制

本规划的交叉口形式主要采取十字平交和T型平交两类。十字平交道路交叉口建议采取红绿灯管制,蓉城路与木镇路交叉口遵循《青阳县道路系统规划》采取蓉城路下穿处理。

2)道路交通车行管制

规划318国道辅道实行单向行驶。

规划318国道、七布泉路、天柱路、蓉城路、木镇路、富阳路、碧桃路、碧潭路和九华东路,允许所有车辆通行;规划为财贸巷、九莲巷、五星路和河西路只允许小型车辆行驶道路;步行街为步行专用道路,禁止车辆通行。

2.3.7条 绿地景观系统控制

规划形成“两带两轴一心”的绿地景观系统。

“两带”,即青通河、城东河两条主要河流水系景观带。

“两轴”,即七布泉林荫道绿轴和富阳河绿化与九华东路林荫道形成的绿轴。

“一心”,即天柱公园。

2.3.8条 建设高度分区控制与引导

规划建设高度采取引导与控制相结合的手法。规划对中心公园、滨水绿地和天主教堂附近用地进行一定的建设高度控制,对外服务区和核心商贸区引导建设部分小高层建筑。

1、控制建设区(建设高度012米)

该区主要指中心公园、滨河绿化景观带。天主教堂50米范围内的新建建筑高度不得高于天主教堂主体建筑。

2、引导建设区

本建设区分为多层引导建设区和小高层引导建设区。多层引导建设区为居住用地和保留商住用地。小高层引导建设区为核心商贸区用地和对外服务区。

2.3.9条 建设开发强度分区控制

规划将用地划分成四大开发强度区,提出不同的建设开发强度分区的控制要求。

1)超低强度开发区

指容积率很低,建筑密度为05%,主要指滨水绿地、加油站和停车场。

2)低强度开发区

指容积率为小于等于0.6FAR0.6),建筑密度在5%~15%之间的开发地块,主要包括中心公园、幼儿园和小学用地。

3)中强度开发区

指容积率为小于等于1.8FAR1.8),建筑密度在15%~30%之间的开发地区,主要指规划的社区中心、居住用地、旅游服务业用地、居住商业兼容性用地、医疗卫生用地和商住用地。

4)中高强度开发区

指容积率小于等于3.0,(FAR3.0),建筑密度在30%~45%之间的开发地区,主要是商业用地。

规划用地开发强度分区详见下表。 

规划用地开发强度分区详见下表。 

控制地块建设开发强度分区一览表

序号

开发强度分区

容积率

建筑密度(%)

规划用地

1

超低强度开发区

5

加油站、滨水绿地、停车场

2

低强度开发区

0.6

15

中心公园、幼儿园、小学用地

3

中强度开发区

1.8

30

社区中心、旅游服务业用地、商住用地、居住用地、居住商业兼容性用地

4

中高强度开发区

3.0

45

商业用地

2.3.10条 土地利用的强制性控制

1、城市绿线控制

1)城市绿线的坐标控制

规划用地内的公共绿地主要指中心公园用地和滨水绿地,规划控制青通河、城东河两岸各15米以上滨水绿地,控制沿富阳河两侧控制不少于10米的绿化带,规划控制九华东路天柱路以东路段为林荫道,在其北部控制20米绿带;防护绿地主要指318国道设置的防护绿带;以上绿地的四周界址均采取坐标控制。

2)城市用地的绿地率控制

规划公共设施用地的绿地率控制在不小于30%,学校用地的绿地率不小于35%居住用地的绿地率不得小于35%

3)城市绿线的管制要求

①城市绿线内的用地,不得改作他用,不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设;

②有关部门不得违反规定、批准在城市绿线范围内进行建设;

③因建设或其他特殊情况,需临时占用城市绿线内用地的,必须依法办理相关审批手续;

④在城市绿线范围内,不符合规划要求的建(构)筑物及其他设施应当限期迁出;

⑤任何单位与个人不得在城市绿线范围内进行取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对生态环境构成破坏的活动;

⑥居住区绿化、单位绿化及各类建设项目的配套绿化都要达到《城市绿化规划建设指标的规定》的标准,各类建设工程要与其配套的绿化工程同步设计、同步施工、同步验收,达不到规定标准的,不得投入使用;

⑦公共绿地必须按照《公园设计规范》等标准的要求,进行绿地建设。

2、城市蓝线控制

规划蓝线控制对象主要是指规划用地内青通河、城东河、富阳河水系。

规划应加强对城市蓝线的管制,在城市蓝线内禁止进行下列活动:

①违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动;

②擅自填埋、占用城市蓝线内水域;

③影响水系安全的爆破、采石、取土;

④擅自建设各类排污设施;

⑤其他对水系保护构成破坏的活动。

3、城市黄线控制

规划黄线控制对象主要是指社会停车场。

规划应加强对城市黄线的管制,在城市黄线内禁止进行下列活动:

①违反城市规划要求,进行建筑物、构筑物及其他设施的建设;

②违反国家有关技术标准和规范进行建设;

③未经批准,改装、迁移或拆毁原有城市基础设施;

④其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。

4、城市紫线控制

规划的 “城市紫线”控制对象主要是指天主教堂文物保护范围。

作为城市规划的强制性内容,规划对该类用地的四周界址进行坐标控制。

在城市紫线范围内禁止进行下列活动:

①违反保护规划的大面积拆除、开发;

②对历史文化建筑风貌构成影响的改建;

③损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施;

④修建破坏历史文化建筑风貌的建筑物、构筑物和其他设施;

⑤其他对历史文化建筑的保护构成破坏性影响的活动。

2.4条 城市设计引导

规划结合用地的功能布局,突出重点城市设计要素,以天柱路、步行街为人文景观轴,七布泉路、富阳河和九华东路为自然景观轴,中心公园为重要景观节点,以及开敞的滨水景观视廊共同组织单元的景观系统,塑造用地整体的景观形象。

2.5条 地下空间的开发控制

规划遵循平灾结合、平战结合的原则,开发利用好城市地下空间。

1、结合核心商贸区新建大型商业设施,开发城市地下空间

规划核心商贸区新建大型商业设施,开发地下空间。平时作为地下商场、文化娱乐和地下停车库,战时可转换成人防掩蔽所和救护站。

2、结合居住区开发,建设人防地下工程

按照有关标准,在成片居住区内应按总建筑面积的2%设置人防工程,或按地面建筑总投资的6%左右进行安排。居住区的人防地下空间战时用途应以居民掩蔽为主,平时可作为居住区的地下停车库。

2.6条 市政公用设施规划

2.6.1条 给水工程

1、水源:青通河。

2、用水量: 规划区内最高日总用水量为1.25M3/d

3、管网布置

1)在规划区内主要道路下布置给水干管、次要道路上布置给水支管,并且尽量以环状形式敷设,以确保用水的安全可靠性。

2)室外给水管管径为DN200DN800mm

3)在规划区内主要道路上布置室外消火栓,其间距不得大于120m

2.6.2  污水工程

1、规划区内最高日污水量为0.85M3/ d

2、污水处理

污水排至青阳污水处理厂进行处理,污水管的覆土深度不得小于0.7m。规划在区内设污水提升泵站一座,位于318国道北侧。

3、管网布置

1)沿规划区主要干道布置污水干管,次要道路布置污水支管。规划污水管一般布置在慢车道或快车道下,以布置在道路东侧或南侧为主。

2)室外污水管管径为DN400d1200mm

2.6.3  雨水工程

1、排水体制

本地区采用雨、污水分流制排放。

2、排水管道

雨水管管径最大为d1200mm,最小管径为DN400mm。雨水管在道路下位置,以道路中间、或偏东侧、南侧为主。雨水管起始端覆土深度不小于0.7m,一般为1.0m

2.6.4  电力工程规划

1、负荷:规划区总用电负荷为1.00KW

2、变电所

本区不设35KV以上等级变电所,10KV电力线引自县城城东110KV变电所。

3、线路敷设

规划区内10KV以上电力线采用架空敷设, 10KV以下电力线(含10KV)尽量采用埋地敷设,一般采用管道与暗沟相结合的敷设方式。电力线路原则上以路东、路北作为主要通道,与弱电线路分置道路两侧。

2.6.5  通信工程规划

1、电信工程

(1)电话容量:规划区主线电话总量为1.96万门。

(2)电信分局

规划区布置一处电信分局为本规划区及周边地区提供服务,规划期终容量按1.0万门考虑。

(3)电信管线规划

电信主干光缆沿主要干道由县城端局引入规划区,区内各主要道路与周边地区相结合实现光缆环网,光缆敷设至路边楼宇及各地块用房,区内各地块均采用光纤宽带接入。电信线路全部采用管道埋地敷设,电信管道与道路建设同步进行,管网根据电信终期规模一次埋设下地。

2、邮政工程

规划区内布置2个邮政所,布置在规划区内便于群众用邮的公建用地内。

3、有线电视工程

(1)有线用户

地块内各单位均考虑足够的有线电视终端,本次规划为今后规划区内有线电视线路的敷设提供足够的通道,有线电视管道与电信管道统筹考虑。

(2)规划目标

规划区内有线电视系统是青阳县城有线电视系统的一个组成部分,节目设置和网络功能均与县台一致。区内有线电视网络逐步由同步的光纤、电缆混合网向全光纤网过渡,建成一个开放式的能传输图像、语音和数据的宽带综合业务数字网。

有线电视网络将根据规划区内建设的要求采用地下管道敷设方式,区内主要道路上均建设有线电视地下通道,有线电视管道与电信管道同侧敷设。

2.6.5  管线综合原则

由于各种管线集中布置在规划区道路的下面,为了避免在平面或垂直方向可能造成的矛盾和干扰,规划确定管线综合的基本原则如下:

1、各种管线应尽量埋设在道路红线以内,以节约用地,有利于管线的日常维护和维修;

2、在道路横断面设计时,管线首先应考虑安排在人行道和非机动车道下面,其次再考虑将检修次数少的管线安排在机动车道的下面;

3、管线埋设时,一般应与道路中心线保持平行,同一管线应尽量布置在道路的一侧,以避免管线穿越道路,减少管线间的相互交叉;

4、规划确定给水、电信管线布置在南北向道路的西侧和东西向道路的北侧,电力、有线电视管线布置在南北向道路的东侧和东西向道路的南侧,污水、雨水管线尽量布置在非机动车道的下面;

5、各种管线由道路边线向道路中心线方向平行布置的次序,应根据管线的性质、埋设深度共同决定,一般次序为电力、电信、给水、雨水、污水;

6、各种管线发生交叉时,一般处理的原则为:后建的管线让先建的管线,临时管线让永久管线,压力管线让重力自流管线,小管径的管线让大管径的管线,可弯曲的管线让不易弯曲的管线;

7、各种管线的埋设深度,各种管线之间、管线与建(构)筑物之间的水平和垂直间距要满足《城市工程管线综合规划规范》(GB50289--98)的要求。

第2.6.6条         管线间距控制

各种管线与建、构筑物之间最小水平间距(M

管线名称

建筑物基础

地上杆柱(中心)

城市道路侧石边缘

公路边缘

围墙

给水管

3.0

1.0

1.0

1.0

1.5

排水管

3.0

1.5

1.5

1.0

1.5

煤气

低压

2.0

1.0

1.5

1.0

1.5

中压

3.0

1.0

1.5

1.0

1.5

电力电缆

0.6

0.5

1.5

1.0

0.5

电信电缆

0.6

0.5

1.5

1.0

0.5

电信管道

1.5

1.0

1.5

1.0

0.5

各种地下管线之间最小水平净距(M

管线名称

给水管

排水管

煤气管

电力

电缆

电信

电缆

电信

管道

低压

中压

给水管

----

1.5

----

----

----

----

----

排水管

1.5

1.5

----

----

----

----

----

煤气

低压

1.0

1.0

----

----

----

----

----

中压

1.5

1.5

----

----

----

----

----

热力管

1.5

1.5

1.0

1.5

----

----

----

电力电缆

1.0

1.0

1.0

1.0

----

----

----

电信电缆

1.0

1.0

1.0

1.0

0.5

----

----

电信管道

1.0

1.0

1.0

1.0

1.2

0.2

----

注:1、表11中给水管与排水管的净距适用于管径小于或等于200MM,当管径大于200MM时应大于或等于3.0M

2、大于或等于10KV的电力电缆与其他任何电力电缆之间应大于或等于0.25M,如加套管,净距可减小至0.1M,小于10KV的电力电缆之间应大于或等于0.1M

3、低压煤气管压力为小于或等于0.005Mpa,中压为0.0050.3 Mpa

各种地下管线之间最小垂直净距(M

管线名称

给水管

排水管

煤气管

电力电缆

电信电缆

电信管道

给水管

0.15

----

----

----

----

----

排水管

0.4

0.15

----

----

----

----

煤气管

0.15

0.15

0.15

----

----

----

电力电缆

0.2

0.5

0.2

0.5

----

----

电信电缆

0.5

0.5

0.5

0.5

0.25

0.25

电信管道

0.15

0.15

0.15

0.5

0.25

0.25

明沟沟底

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

涵洞基底

0.15

0.15

0.15

0.5

0.2

0.25

各种地下管线与绿化之间最小水平间距(M

管线名称

最小水平间距

乔木(至中心)

灌木

给水管、闸门

1.5

1.5

污水管、雨水管、窨井

1.5

1.5

煤气管、探井

1.2

1.2

电力电缆、电信电缆、电信管道

1.0

1.0

地上杆柱(中心)

1.5

1.5

消防龙头

1.5

2.0

道路侧石边缘

1.0

0.5

注:乔木与地下管线的距离指乔木基部的中心与管线外缘净距。

2.7条 分期建设引导

采取“先易后难、先东后西”的开发时序。先对单元东部的拆迁难度较小的地块进行开发利用,形成规模后再对单元西部的村庄进行改造。

近期(20082010年)建设引导:构建单元道路网框架,建设移民安置小区,完善配套设施,改造老城商业区,改造单元滨水环境,保护天主教堂。

中期(20102015年)建设引导:开发居住片区东部,完善配套设施,改造单元西部城中村,更新核心商贸区,打造山水灵秀县城滨水景观,保护与修缮天主教堂,启动对外旅游服务项目建设。

远期(20152020年)建设引导:开发居住片区西部,完善配套设施,打造现代居住区和核心商贸区景观,重点打造对外旅游服务基地。

第三章   街区控制规划

2.1条 街区划分及街区编码

结合实际情况,将规划单元划分为三个街区,分别为:核心商贸街区,编号1;蓉东片区北部居住街区,编号2;对外服务街区,编号3

2.2条 街区建设控制与引导

街区一:该街区的主导属性为商业、公共绿地,总用地面积53.4ha。街区配套设施主要是保留幼儿园、公厕、社区居委会等。富阳河滨水绿地作为主要开敞空间。规划限制九莲巷、财贸巷、五星路大型车辆行驶;建设步行街。

街区二:该街区的主导属性为居住,总用地面积84.14ha。配套设施沿天柱路和碧潭路布置,主要是垃圾中转站、卫生站、幼儿园、文化活动站、社区居委会等。规划天柱路和九华东路东地段是此街区主要开敞空间。规划限制九莲巷大型车辆行驶。

街区三:该街区的主导属性为对外旅游服务,总用地面积41.56ha。配套设施主要是商业管理用房、卫生站等。规划要求旅游服务用地和居住用地按照规范配建停车场。规划天柱路是此街区南北向主要开敞空间。规划限制街区与过境道路直接交通联系,进出街区车辆需通过辅道,辅道为单行道,仅天柱路和蓉城路与318国道可直接联系。

分街区配套设施规划控制一览表

街区编号

设施名称

地块位置

用地面积(ha

建筑面积(㎡)

备注

街区一

幼儿园

1-23

0.53

40006000

保留幼儿园

公厕

1-25

0.0060.01

3060

可在街区内调整

社区居委会

1-31

0.1

5001000

可在街区内调整

街区二

垃圾中转站

2-20

0.01

60

结合集贸市场设置

幼儿园

2-05”、“2-27

0.20.4

10001500

可在街区内调整

文化活动站

2-19

0.040.05

400600

设在社区中心内

社区居委会

2-19

0.1

5001000

设在社区中心内

公厕

2-19

0.0060.01

3060

设在社区中心内

街区三

商业管理用房

3-07

0.5

30006000

可在街区内调整

卫生站

3-10

0.03

500

可在街区内调整

注:地块位置带“”号的表示为意向布局,可在街区内作适当调整。

街区配套设施规划控制一览表

序号

项目名称

服务内容

设置规定

每处一般规模

建筑面积(m2

用地面积(m2

1

储蓄所

储蓄为主

结合邻里中心设置

100-150

——

2

便民店

小百货、小日杂

宜设于组团的出入口附近

——

——

3

治安联防站

——

可与社区居委会合设

18-30

12-20

4

文化活动站

青少年和老年人活动场所

独立性组团应设置

400-600

400-600

5

居民健身

设施

小型球类场地,简单活动设施

宜结合绿地安排

——

——

6

垃圾收集点

生活垃圾收集

服务半径不应大于70米,宜采用分类收集

7

居民存车处

存放自行车、摩托车

宜设于组团内或靠近组团设置,可与居委会合设于组团入口处

——

——

8

变电室

——

每个变电室负荷半径不应大于250米;尽可能设于其他建筑内

30--50

-----

9

邮电所

邮电综合业务

宜与商业服务中心结合或邻近设置

100--150

-----

10

社区服务中心

家政服务、就业指导、中介、咨询服务、代客定票等

每小区设置一处

200--300

300--500

第四章   地块控制规划

4.1  建设用地分类

规划用地性质分类和代号采用中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90),同时结合规划用地的实际情况,规划用地共分六大类,用地划分至中类或小类,建设用地分类和代号详见下表。

规划用地分类和代号一览表

序号

类别代号

类别名称

 

大类

中类

小类

1

R

居住用地

R2

二类居住用地

R22

公共服务设施用地

幼儿园、小学

2

C

公共设施用地

C1

行政办公用地

C11

社区中心

C2

商业金融业用地

C25

旅游服务业用地

C26

市场用地

C5

医疗卫生用地

C7

文物古迹用地

天主教堂

3

CR

C2/R2

商业居住混合用地

4

C/R

C25/R2

商业居住兼容性用地

5

S

道路广场用地

S1

道路用地

S3

社会停车场(库)用地

S31

机动车停车场(库)用地

6

U

市政公用设施用地

U2

交通设施用地

U29

其他交通用地

加油站

7

G

绿地

G1

公共绿地

G11

公园

天柱公园

G12

街头绿地

G2

生产防护绿地

G22

防护绿地

4.2   建设用地适建范围

1、为适应城市建设的灵活性,在开发建设过程中,确需变更规划用地性质的,在不违反控制性详细规划的原则基础上,允许土地使用性质具有一定的兼容性。但必须报送规划管理部门批准,并符合规划用地的建设用地适建范围表的规定,同时符合“用地相容性控制一览表”相应规定。

规划用地的建设用地适建范围表

序号

建设项目

居住用地

公共设施用地

市政公用设施用地

绿地

办公/商业用地

旅游服务/商业居住兼容用地

商住/市场用地

医疗卫生用地

文物古迹用地

1

多层居住建筑

×

×

×

×

2

小高层居住建筑

×

×

×

×

×

3

低层居住建筑

×

×

×

×

×

×

4

小区级教育设施(幼托)

×

×

×

×

×

5

小区级文娱设施

×

×

×

×

×

6

小区级体育设施

×

×

×

×

×

7

小区级医疗卫生设施

×

×

×

×

8

小区级行政管理设施(居委会)

×

×

×

×

9

农贸市场

×

×

×

×

×

10

办公建筑

×

×

×

×

×

11

商办综合楼

×

×

×

×

×

×

×

12

一般旅馆

×

×

×

×

×

×

×

13

商住综合楼

×

×

×

×

×

14

社会停车场(库)

×

×

×

×

×

15

公交站场

×

×

×

×

×

×

×

注:√允许设置;×不允许设置;○允许或不允许设置,由城市规划管理部门根据具体条件和规划要求确定。

2、未列入规划用地分类和代号一览表的建设项目,由规划管理部门根据建设项目对环境的影响和基础设施条件,具体核定适建范围。凡需改变规划用地性质,超过上表规定范围的,应先提出调整规划,须报青阳县人民政府城市规划行政主管部门批准。

4.3  地块划分原则

1、地块的完整性,便于招商引资和开发使用。

2、地块性质的单一性,保证每个地块使用性质单一,避免同一地块不同使用性质之间的相互干扰。

3、开发使用的可操作性,保证每一个地块至少有一至两条边临靠道路,满足地块的交通可达性。

4、地块形状应利于修建性详细规划阶段的建筑群体布局,满足建筑组合和体量的规划控制要求,经济合理地利用土地。

5、土地出让和规划管理的灵活性,便于土地出让和规划管理灵活操作。

6、根据开发方式和开发政策来确定用地地块的规模,在规划实施中可对地块进行合并或细分。

4.4   地块划分

规划在街区的基础上再细分为数个控制地块,作为本次规划控制的基本地块(基本控制单元),分别对应代码1-011—412-012—333-013--13

在规划实施过程中,进行开发建设时,地块大小可根据建设项目用地实际情况进行灵活重组,即小地块可合并为大地块或者大地块可细分为小地块,各地块的用地界线及地块内部道路可根据实际情况适当调整,但其规模和配套设施项目必须符合图则所规定的规划控制指标要求。

4.5 地块控制指标

 详见“青阳县蓉东片区北单元地块规划控制指标一览表”(附后)。

4.6 建筑间距控制

建筑的间距必须符合国家有关消防、日照、卫生、环保、管线埋设和建筑设计规范的要求。

1、非居住建筑(不含医院病房楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼等)的间距控制

1)高层非居住建筑平行布置的间距

南北向的,不小于南侧建筑高度的0.4倍,且其最小值为24米;

东西向的,不小于较高建筑高度的0.3倍,且其最小值为18米。

2)高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米。

3)多层非居住建筑南北向平行布置时,其间距不小于南侧建筑高度的0.7倍,且其最小值为10米。多层非居住建筑东西向平行布置时,其间距不小于较高建筑高度的0.4倍,且最小值为10米。

4)低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时,其间距按消防规定控制,且最小值为6米。以其它形式布置的非居住建筑的间距按不小于消防间距规定控制。

2、居住建筑的间距控制

1)规划用地内的居住建筑间距必须满足住宅日照标准的要求,大寒日底层住宅满窗日照时数不得小于3小时;托、幼建筑的生活用房应满足底层满窗冬至日不小于3小时的日照标准;中、小学教学楼应满足冬至日不小于2小时的日照标准;医院病房楼应满足冬至日不小于2小时的日照标准。

2)居住建筑与居住建筑平行布置时的间距控制

朝向正南正北平行布局的居住建筑的间距按不小于南侧建筑高度的1.3倍控制,即居住建筑标准日照间距系数为1:1.30。不同方位的居住建筑间距按有关规范规定的折减系数进行换算。

3)居住建筑与居住建筑垂直布置时的间距控制

 ①南北向的间距,不小于南侧建筑高度的1.0,且其最小值为6米;

 ②东西向的间距,不小于南北向建筑高度的1.0,同时不小于另一建筑高度的0.7倍,且其最小值为6米;

 ③建筑山墙宽度小于、等于16米的,其间距按垂直布置的居住建筑控制;

建筑山墙宽度大于16米的,其间距按平行布置的居住建筑控制。

4)居住建筑与居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距控制

①当两栋建筑的夹角小于、等于45度时,其最小间距按平行布置的居住建筑控制;

②当两栋建筑的夹角大于45度时,其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。

当多、低层居住建筑底层有商店或其他非居住用房时,其间距计算不得扣除底层高度。多、低层居住建筑的山墙间距不小于较高建筑高度的0.5倍,且其最小值为4米。对按此规定不能满足消防间距或通道要求的,应按消防间距或通道要求控制。

根据《城市居住区规划设计规范》(GB50180--93(2002年版)的规定,条式住宅的侧面间距,多层之间不宜小于6米,高层与各种层数住宅之间不宜小于13米;高层塔式住宅、多层和中高层住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素,适当加大间距。

4.7 建筑高度控制

建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外,须同时符合以下规定。

1、沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度必须符合下列规定:

1)沿路的建筑物控制高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑物后退道路规划红线距离(S)之和的1.5倍,即:H≤1.5WS

2)沿路高层组合建筑的高度,按下式控制:A≤LWS

式中:A为沿路高层组合建筑以11.5(即56.3度)的高度角在地面上投影的总面积,L为建筑用地沿道路规划的红线长度,W为道路红线宽度,S为沿路建筑物后退规划红线距离。

2、多层建筑物临接两条以上道路的,可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。高层建筑临接两条以上道路的,按其主要立面朝向临接的道路规划红线计算其控制高度。

建筑物直接临接或其前面道路临接广场的,在计算控制高度时,可将广场的二分之一宽度计算为道路规划红线宽度。

3、居住用地内的居住建筑应以多层为主,同时结合居住公建综合用地,规划鼓励适度开发9—12层配设电梯的小高层住宅,住宅建筑宜采用坡顶屋面,多、高层住宅的层高宜为2.8米,不应高于3.6米;社区中心公共建筑,规划鼓励建设小高层,以提高城市土地利用率,有利于城市景观的塑造。

4.8  建筑物退让控制

1、沿建筑基地边界和沿城市道路、公路的建筑物,其退让距离除符合消防、环保和交通安全等方面的要求外,同时符合以下规定。

2、沿建筑基地边界的建筑物,其离界距离,按下表规定的建筑高度的倍数控制,但不得小于最小距离。

沿建筑基地边界的建筑退让距离控制一览表

建筑类型

离界距离

建筑朝向

居住建筑

非居住建筑

建筑高度的倍数

最小距离(米)

建筑高度的倍数

最小距离(米)

主要朝向

低层

0.6

6

---

3

多层

9

---

5

高层

0.5

15

0.2

13

次要朝向

低层

0.3

2

--

按消防间距控制

多层

5

--

高层

0.2

13

--

6.5

注:建筑山墙宽度大于16米,其离界距离按主要朝向离界距离控制。

3、沿城市道路、公路两侧的建筑物,其退让距离详见下表规定。

沿路退让距离控制一览表

道路路名

一般建筑退让道路红线距离(M

高层建筑退让道路红线距离(M

318国道

20

25

木镇路

5

10

天柱路

5

10

七布泉路

6

11

九华东路

3

8

富阳路

4

9

碧桃路

4

9

碧潭路

5

10

蓉城路

4

9

河西路

4

9

五星路

4

9

财贸巷

2

7

九莲巷

2

7

步行街

2

7

4、道路交叉口四周的建筑物后退道路红线距离,多、低层建筑不得小于5米,高层建筑不得小于10米(均自道路规划红线直接段与曲线段切点的连线算起)。

5、建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施,不得逾越规划道路红线。

4.9条 机动车交通出入口设置控制

单面沿街地块、面积在3公顷以下,可设一处机动车出入口,面积在3公顷以上,应设两处出口。有两面以上沿街地块,可设两处出入口,但出入口位置应设置在不同的沿街面。

机动车出入口的设置必须满足交叉口控制要求,机动车出入口距主干道交叉口不低于70米,距次干道交叉口不低于50米,距支路交叉口不低于30米。

4.10  建筑形体与色彩规划引导

规划总体上要求规划单元内建筑造型应简洁明快、线条流畅、富有皖南徽派特色风貌,建筑色彩在强调统一的基础上,可根据建筑性质和所处区位不同,适当进行协调变化。

建筑在布局上可相对灵活、错落有致,建筑色彩上可采用徽派建筑的白墙黛瓦(灰屋顶)色调,多层及低层建筑建议采取坡屋顶形式,整体建筑群宜保持相同或相近的建筑风格及色彩。

第五章   奖励与处罚

5.1  奖励

1、规划区内各地块的开发建设若为社会公众提供开敞空间或游憩场地,如广场、绿地、通道、停车场(库)、开放的平台等,在符合消防、卫生、交通、净空等有关规定的前提下,可按下表的规定增加建筑面积,但增加的建筑面积总计不得超过地块核定建筑面积(地块用地面积乘以核定容积率)的20%

建筑面积奖励核定表

地块核定建筑容积率

每提供1平方米有效面积的开放空间,允许增加的建筑面积(m2

<1.5

1.0

1.5<2

1.5

2、建筑容积率的奖励需由地块项目开发者向规划管理部门提出申请,呈报提高容积率后的具体规划设计方案,包括建筑密度、建筑高度等控制指标,经批准后方可进行开发建设。

5.2  处罚

对规划区内违反规定的建设行为,按照《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规规定进行处罚。

第六章   附则

6.1  规划调整

本控制性详细规划经青阳县人民政府城市规划行政主管部门批准后实施。规划范围内的建设活动必须符合本规划要求,因某种原因必须对本规划的某些内容进行局部修改调整时,需经青阳县人民政府城市规划行政主管部门批准,并报经池州市规划行政主管部门同意后,方可编制修改方案,并按法定审批程序报批。

6.2  名词解释

1、地  块:由道路或自然界线围合的大小不等的用地。

2、容积率:指地块内建筑总面积与地块面积之比。

3、建筑密度:指地块内所有建筑基底总面积之和与地块面积之比,单位:﹪。

4、绿地率:地块内各类绿地面积之和与地块用地面积之比。其绿地内容包括公共绿地、宅前屋后绿地、公共服务设施所属绿地以及道路绿地,单位:﹪。

5、建筑高度:由室外明沟面或散水坡面至建筑物主体最高点的垂直距离,单位:米。

6、建筑限高:地块内建筑物高度距室外地面最大高度限制值,单位:米。

7、建筑后退:指建筑控制线与道路红线之间的距离,或与地块边界的距离,单位:米。

8、交通出入口方位:指规划地块内允许设置交通出入口的方向和位置。

9、停车泊位配建比:指地块内按照不同性质用地,相配套机动车停车位数与户数或建筑(营业)面积的比例。

   10、居住人口:居住地块内可居住的人口数。居住人口=(地块面积×住宅建筑容积率)/套均建筑面积×户均人口。

注:本文本涉及的仅为青阳县蓉东片区北单元地块179公顷的用地范围,文本中有关内容和规定只适用该用地范围内。

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